Was lange währt, wird endlich gut: Hauskauf

[kraut_ruebe]

beratung ist eigentlich schon da. die erste liefert der makler (sach- und fachfragen), die nachfolgende der vertragserrichter (rechtliche prüfung aller gegebenheiten, rechtlich korrekte formulierung samt erläuterung, rechtssicherheit für verkäufer und käufer beistellen). kommt die beratung nicht freiwillig, kann man sie einfordern, sie wird ja schliesslich bezahlt.

in D gibt es zwar ne etwas unglückliche differenzierung inkl. schieflage bei der interessensvertretung bei der bezahlung des maklers, aber im prinzip ist es egal, wie das im aktuellen fall geregelt ist, denn unterm strich zählt nur:

alle wollen einen abschluss des geschäftes, und dazu braucht es schriftliche bestätigungen, akteneinsicht, abstimmung mit der baubehörde, abbildung der grundstücksgrenzen, sonstiges wissenswertes. also einfach her damit, das sind keine fleißaufgaben, sondern notwendigkeiten.

klare ansagen machen die zusammenarbeit leichter: 'ich würde das haus kaufen, wenn X und Y erfüllt ist' oder 'ich möchte ein angebot legen, brauche dazu aber X und Y'. bis wann kann ich das haben?'.

hilfreicher als listen, die charaktere der verkäufer und makler klassifizieren sind listen, auf denen zum abarbeiten festgehalten ist, was man selber unbedingt erfüllt haben will, was einem selber wichtig ist, was man selber geprüft/nachgewiesen haben will. dass mal wer anderer weniger hintergrundinfos haben will und dadurch schneller kaufen kann/will, ist so. da kann man nix dagegen machen, als potentiellen streßauslöser kann man das nur bewußt ignorieren.

[Fuchur]

Ich halte das Haus für völlig überteuert, mehr als 10-15000 € würde ich dafür nie im Leben für geben. Alles was da drüber ist kommt durch a) die niedrigen Zinsen und b) der aktuelle Run auf Häuser an der Ostsee zustande. Die knapp 4000m² bedeuten erstmal nur viel Arbeit und Zusatzkosten aus Sicht eines üblichen zuziehenden Käufers. Entweder den Verkäufer auf der Sache sitzen lassen bis die Preisvorstellungen gerade gerückt sind (wenns dann weg ist ist es auch kein Schaden, wurde halt ein anderer über den Tisch gezogen) oder warten bis die Zinsen wieder anziehen, dann werden die Häuser gewaltig billiger werden. Man darf nicht vergessen das ist so einem Haus noch leicht 100.000 € zu versenken sind damit man es auch schön hat. Ist ja auch klar weswegen da nun Druck ausgeübt wird. Hier kann man durch Abwarten nur gewinnen. Vielleicht besser etwas weiter weg von der Küste suchen, gerade unter SV-Aspekten sicher kein Drama.

[Edermühle]

Der Vertrag war dann auch in dem Stil von Gekauft-wie-gesehen ohne jegliche Haftung.
Ich bin dann zum Notar meines Vertrauens und wollte dann Vertragsänderungen wie z.B.: Ich bestätige, daß mir keine Kontaminierungen und grobe Mängel bekannt sind usw.
Das wollte die Verkäuferin auf keinen Fall unterschreiben.
Und da war mein Mißtrauen schon so groß, daß die Sache geplatzt ist. Der Makler war komplett durch den Wind und meinte, so etwas wäre ihm in all den Jahren noch nicht passiert.

Ich bezweifle stark, dass sich in der Preiskategorie wo wir uns mit Maggies Objekten befinden irgendein Verkäufer eine generelle(!) Haftung für grobe Mängel übernimmt.
Das ist bei einer normal gebrauchten Immobilie schon grenzwertig, bei (vor allem stark) sanierungsbedürftigen gerade zu unmöglich.
Wie soll das auch gehen?
Schau Dir alte Bauernhäuser doch an - da kannst Du 20 Gutachter durchjagen und trotzdem hat niemand (Kein Gutachter, kein Käufer und auch kein Verkäufer) eine 100% Sicherheit was bei der Sanierung zum Vorschein kommt.
Den Verkäufer möchte ich sehen, der Dir dafür eine Haftung übernimmt...


Das unter Druck setzen ist leider Tagesordnung und sollte einen jetzt nicht schrecken - zum einen Ohr rein und zum anderen wieder raus, ganz einfach.

Die Schwarzbauten gehen natürlich gar nicht, wobei es mich wundert, dass das Bauamt davon weiß, aber nichts unternimmt. Sind es vermutlich Schwarzbauten oder sicher Schwarzbauten und wenn ja, wie rechtfertigt das Bauamt, dass die da noch stehen und noch kein Abbruchbescheid erlassen worden ist?

Das mit dem Teich, der mit angeboten wird und dann doch gar nicht dazu gehört ist eine Frechheit und das würde ich auch genau so kommunizieren.
Allerdings finde ich in der Anzeige nichts von einem Teich - wurde das jetzt rausgenommen?


Wenn das Bauchgefühl allerdings nein sagt Maggie, dann solltest Du natürlich drauf hören.

[Edermühle]

Ich halte das Haus für völlig überteuert, mehr als 10-15000 € würde ich dafür nie im Leben für geben. Alles was da drüber ist kommt durch a) die niedrigen Zinsen und b) der aktuelle Run auf Häuser an der Ostsee zustande. Die knapp 4000m² bedeuten erstmal nur viel Arbeit und Zusatzkosten aus Sicht eines üblichen zuziehenden Käufers. Entweder den Verkäufer auf der Sache sitzen lassen bis die Preisvorstellungen gerade gerückt sind (wenns dann weg ist ist es auch kein Schaden, wurde halt ein anderer über den Tisch gezogen) oder warten bis die Zinsen wieder anziehen, dann werden die Häuser gewaltig billiger werden. Man darf nicht vergessen das ist so einem Haus noch leicht 100.000 € zu versenken sind damit man es auch schön hat. Ist ja auch klar weswegen da nun Druck ausgeübt wird. Hier kann man durch Abwarten nur gewinnen. Vielleicht besser etwas weiter weg von der Küste suchen, gerade unter SV-Aspekten sicher kein Drama.

Die dortige Gemeinde verkauft erschlossene Baugrundstücke für 80€/ - 90€/m qm https://www.amt-neuburg.de/cms/front_co ... ?idart=165
Laut der Anzeige handelt es sich bei Maggies Objekt um 1000 qm Bauland und 2900 qm Gartenland.

Selbst wenn(!) das Haus abbruchreif wäre (wobei es ja anscheinend schon teilsaniert ist) hast Du alleine für den Baugrund einen Wert von ca. 80.000€.
Wenn Du davon noch die Abbruchkosten von ca 30.000 € abziehst und die 2900€ Gartenland geschenkt bekommst, dann bist Du immernoch auf 50.000€ Marktwert.
Wie kommt man bei diesen Zahlen auf 10-15.000 €?!
Meiner Meinung und Erfahrung nach völlig unrealistisch und nicht zielführend ( wenn möglich vor 70 ein Haus zu besitzen).
Soll jetzt kein Angriff sein, sondern nur meine sehr direkte Meinung darauf.

Wann sollen denn die Zinsen wieder "anziehen"? Was meinst Du wie viele Staaten dann pleite gehen.
Moderat ansteigen sicherlich, allerdings haben die meisten Ihre Kredite auf 10-20 Jahre festschreiben lassen und nach 10 Jahren sind schon ca 1/3 der Schulden getilgt und eine Zinserhöhung trifft einen dann auch "nur" wie eine normale Mieterhöhung (wir reden hier ja nicht von Krediten über 400.000 € oder mehr die auf 100% Vollfinanzierung "gebaut" sind).
Die ominöse "Welle der Zwangsversteigerungen, wenn die Zinsen steigen" halte ich deswegen für ein Gerücht.
Ganz abgesehen davon - wie viel billiger soll es aufm Land denn noch werden, vor allem in Bezug auf aktuelle Baukosten ( ca 2000 - 2500€ / qm Wohnfläche ohne Grund und Aufschließung)?
Die Weltbevölkerung wächst und Grund ist ein endliches Gut.

Und klar kann man auch nochmal 15 Jahre warten bis man 50 ist, aber irgendwann pakt man so eine Sanierung auch nicht mehr so leicht.
Man kann auch 100 Jahre warten, weil man findet, dass alles zu teuer ist, aber Dinge sind eben so viel Wert wie andere Leute bereit sind dafür aus zu geben.
Beim Abwarten kann man übrigens auch verlieren - das seh ich dann immer an Leuten die 20 Jahre nach einer Immobilie suchen...

Das soll wie gesagt keinesfalls heißen, dass ich zum Kauf rate, aber ich rate dringendst davon ab sich unrealistische Kaufpreisvorstellungen zu machen.

[emil17]

Ich bezweifle stark, dass sich in der Preiskategorie wo wir uns mit Maggies Objekten befinden irgendein Verkäufer eine generelle(!) Haftung für grobe Mängel übernimmt.

Einfordern sollte man das für versteckte grobe Mängel, als da wären Altlasten im Boden, Hausschwamm, und dann für rechtliche Mängel
"es liegen derzeit keine Forderungen der Gemeinde für Nachzahlungen an Strasse, Kanal, Flurbereinigung usw. vor, für die der Besitzer haftet".
Sonst muss man bei Altbauten eben gucken, und zwar ganz genau. Alt ist nun mal nicht neu.
Bei der Preisbetrachtung muss man wie oben erwähnt die Opportunitätskosten des ich-such-noch-weiter-nach-etwas-günstigerem in Betracht ziehen, falls man das Haus mal bewohnen will. "Morgen find ich was besseres" heisst "ich finde nie etwas", denn morgen ist immer.

Zu den Schwarzbauten: Ich vermute mal, zu Zeiten des realen Sozialimus hat sich so mancher mit vom Laster gefallenen Steinen und "organisiertem" Zement einen Schuppen oder eine Datscha aufgestellt, denn offiziell zu bauen war ja für gewöhnliche Leute nicht möglich, weil man ohne Materialbezugsschein kein Baumaterial und auch keine Baubewilligung bekommen konnte. Bezugsscheine gabs aber nicht, weil der öffentliche Wohnungsbau immer Vorrang hatte und Baumaterial chronisch knapp war.
Der Verkäufer soll dazu eine amtlich bindende Stellungnahme des Bauamtes vorlegen. Vielleicht ist ja alles halb so schlimm.

[Edermühle]

Einfordern sollte man das für versteckte grobe Mängel, als da wären Altlasten im Boden, Hausschwamm, und dann für rechtliche Mängel
"es liegen derzeit keine Forderungen der Gemeinde für Nachzahlungen an Strasse, Kanal, Flurbereinigung usw. vor, für die der Besitzer haftet".

Wenn der Verkäufer was gegen einen von mir beauftragten Gutachter (der auch gerne mehrmals kommt) hat stimmt was nicht.
Soweit so gut.
Wenn der von mir beauftragte Gutachter allerdings nichts findet (auch nach mehrmaligen Begehungen), dann wäre ein Verkäufer schön blöd bei einem sehr alten Haus für irgendetwas verstecktes(!) die Haftung zu übernehmen.
Bei so einer Klausel ist ja fast zu 100% garantiert, dass es zu einem Rechtsstreit kommt, weil bei so einer Sanierung IMMER (mal mehr, mal weniger, mal größer, mal kleiner) irgendwelche Dinge zum Vorschein kommen, von denen keiner was wissen konnte.
Und Du wirst auch keinen Verkäufer finden, der sich zuerst alle Vertäfelungen abnehmen oder sich alle Wände und Decken aufreißen lässt - das wäre schon wie ein Sechser im Lotto.
In der Theorie alles ganz nett, aber am realen Markt wirst du damit nicht weit kommen.
Nicht vergessen - wir reden hier von sehr alten Bestandsimmobilien zu verhältnismäsig günstigen Preisen und nicht von einem Neubau.
Wie gesagt, es wäre mir neu, wenn bei alten bis sehr alten Gebrauchtimmobilien in der Preiskategorie in der wir uns befinden sich ein Verkäufer dieses Risiko auflasten würde.
Vielleicht noch bei einer Wohnung wo alles sehr viel übersichtlicher ist, aber bei einem alten Haus oder gar einem Hof?
Unser Hof ist über 400 Jahre alt und der Grund hat 18.000 qm - wer soll da die Haftung für z.B Altlasten im Boden übernehmen?

Apropos Theorie - bei uns waren, trotz Vertrag(!) noch knapp 400 Euro Nachforderungen der Gemeinde (obwohl wir so schlau waren und trotz Vertrag bei der Gemeinde vorab nachfragten - tauchte halt später irgendwo auf).
Jetzt waren wir im Recht - super Sache oder?
Blöd nur, wenn der eine Verkäufer im Ausland ist und der andere nicht Zahlungsfähig.
Papier ist Geduldig und Gerichte sind es leider auch...
Wie gesagt gehört dieser Punkt natürlich in den Vertrag, aber auch da ist nix zu 100% weil ein Verkäufer bestimmt keinen Bonitätsnachweis abliefern wird.

Was man machen kann, ist sich bei Nachbarn etwas umhören und vor allem Handwerkerfirmen in der Umgebung kontaktieren (die Auswahl im ländlichen Bereich ist ja meist überschaubar).
Dann hast Du vor dem Kauf handfeste Informationen die sich real und unmittelbar auf den Kaufpreis auswirken können - war bei uns so.

Was ich eigentlich mit all dem sagen will - wenn man sich ein altes Haus kauft gibt es natürlich viele Gefahren die man abwehren kann, aber man sollte sich auch einfach bewusst sein, das man ein gewisses Risiko selbst zu tragen hat, weil man sonst nämlich vergebens suchen wird.

[Benutzer 5127 gelöscht]

Das Bauamt weiß Bescheid dank google earth (Flurkarte auf https://www.geoportal-mv.de/portal/ ) Die Bauakte ist (noch) nicht auffindbar, da die nach Namen sortiert sind (??) , aber nach aktuellem Baurecht (9m Abstandsflächen) müssten die Nebengebäude zum Teil weg. Aber da wird von sich aus niemand aktiv, wenn ich nicht einen Bauantrag für irgendetwas wie Carport oder so stelle oder ein missgünstiger Nachbar das meldet. Aber das mit der zu hohen Grenzbebauung ist ja beim direkten Nachbarn das gleiche Problem. Der hat seine neue Pelletheizung an die Grundstücksgrenze gebaut.

Ja, das mit dem Teich ist ärgerlich. Ich weiß jetzt, dass der ganze Teich an eine Privatperson verpachtet ist. Vielleicht haben die "meine" Teichecke mit verpachtet. Es gibt ja keinen Grenzstein im Teich wenn überhaupt auf dem Grundstück. Vom Zaunverlauf her sieht es so aus, als ob doch ein paar Quadratmeter zu "meinem" Grundstück gehören.

Der Makler nervt immer weiter, da muss ich wohl mit leben. Aber nun habe ich direkten Kontakt mit dem Besitzer, der ist ein sehr netter älterer Herr, hat mir sogar ein Probewohnen (mit ihm) angeboten. Mal sehen, ob ich nun ein paar aussagekräftige Unterlagen bekomme. Einen Rabatt von 5.000 Euro gab es schon mal, weil ein niedrigerer Preis in der Privatanzeige des Besitzers aufgerufen war.

Mal ganz am Rande: der vorgelegte Energieausweis ist von Mai 2008 und enthält als Energieträger nur Ofenholz, weil es da noch keine Gasheizung gab. Muss ich mir da einen aktualisierten vorlegen lassen?


Ich bin ganz begeistert über die Unterstützung hier im Forum. Dankeschön

[kraut_ruebe]

zur info:

EU-recht (vermutlich für D bindend, müsste man aber prüfen): arglistig verschwiegene mängel, d.h. mängel, die dem verkäufer (ev. auch sonstwem, Zb wasserwerk oder so) bekannt waren (bzw sein müssten) und verschwiegen/vertuscht wurden und bei kauf nicht merkbar/prüfbar waren, können 30 jahre lang geltend gemacht werden.

mängel, die man weder sehen noch prüfen kann und die irgendwann zum vorschein kommen, und die keiner jemals kannte, kann man nicht geltend machen. die sind pech. davon ausgenommen sind nur vertraglich festgehaltenene zusicherungen, die genau diesen punkt betreffen (was man bei älteren häusern kaum jemals in den vertrag schreibt).

altlastenfreiheit ist ein wichtiger vertragspunkt, im standardfall haftet der verkäufer für kontaminationen, die zum zeitpunkt des verkaufes da waren, unabhängig davon, ob er kenntnis darüber hat. in A gibt es einen verdachtsflächenkataster, der dazu eingesehen wird. im v-kataster werden alle flächen vermerkt, wo irgendjemand mal den verdacht geäussert hat, dass da mal was giftiges rumgelegen hat.

der vertragserrichter kann auskunft geben, ob diese punkte auch so in D gültigkeit haben.

[Benutzer 6122 gelöscht]

Edermühle, natürlich können bei einem älteren Haus immer Mängel auftauchen, die auf Anhieb nicht erkennbar sind.
Aber trotzdem würde ich kein Haus kaufen mit Vertrag Gekauft-wie-gesehen.

Weil mir der Kaufvertragsentwurf damals so komisch vorkam, hatte ich noch einen Immobilienmakler in Pension den Vertrag ansehen lassen. Er meinte dann auch, das wäre ein seltsamer Vertrag und er würde den so auch nicht unterschreiben. Da wäre was faul. Dann hat er mir erzählt, daß ein Mann in dem Ort ein Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen gekauft hätte und dann stand der Keller unter Wasser. Die Mieter erzähltem ihm dann, daß das schon öfter mal vorgekommen wäre, alle paar Jahre mal bei Starkregen. Die Verkäuferin hatte davon nie etwas erwähnt, es kam zum jahrelangen Rechtsstreit. Am Ende mußte die Verkäuferin die Gerichtskosten zahlen und das Haus zurückkaufen.

Es geht um das bewußte Verschweigen von Mängeln. Bei meinem Haus hatte der Verkäufer keine Probleme damit, den Vertrag mit den von mir gewünschten Formulierungen zu unterschreiben. Alles gut!
Die Mängel standen sogar schon im Exposé und waren bekannt. Gut, dann sind schon noch Mängel aufgetaucht, die erst bei der Renovierung zu Tage getreten sind. Aber die waren dem Verkäufer sicherlich nicht bekannt.

Ich würde mir das immer bestätigen lassen. Auch gerade wegen Bodenkontaminierungen. Nicht, daß man das Graben anfängt und feststellt, daß der halbe Garten mit Bauschutt oder Schrott gefüllt ist oder daß jahrelang Altöl im Garten verklappt wurde.

Aber das kommt sicherlich auch auf das Baujahr an. Bei 400 Jahren sind die Sünden der vorherigen Bewohner vermutlich schwieriger zu rekonstruieren als bei 70 Jahren ;-).

Schwarzbauten auf der Grenze sind irgendwann mal geduldet, wenn der Nachbar nicht Einspruch erhebt. Dann ist das verjährt.
Mein Nachbar hat letzte Woche ohne meine Unterschrift und obwohl ich deutlich gesagt hatte, daß ich das nicht will, einen Carport auf die Grenze gezimmert, obwohl er das wegen 9 Meter Grenzbebauung nicht gedurft hätte. Gedroht hat er mir auch noch. Tja, der Carport wird wohl nicht auf Dauer da stehen bleiben...

Aber wenn sich beim Amt herausstellt, daß der Teich entgegen der Auskunft des Maklers doch nicht zum Grund gehört und das Ganze nicht vermessen ist (Grenzsteine?) würde ich die Finger davon lassen.
Ostseenähe wird natürlich mitbezahlt. Etwas in einer Ferienregion für nen Appel und n Ei zu bekommen ist utopisch und beim aktuellen Immobilienmarkt sowieso.

Nachtrag, nachdem jetzt kraut_ruebe und MaggieO noch geschrieben haben...
MaggieO, was willst Du denn mit dem Teich? Der macht irre viel Arbeit, wenn er nicht zugewuchert werden soll. Hat er denn Zulauf und ist das ein Fischweiher?

[Edermühle]

mängel, die man weder sehen noch prüfen kann und die irgendwann zum vorschein kommen, und die keiner jemals kannte, kann man nicht geltend machen. die sind pech. davon ausgenommen sind nur vertraglich festgehaltenene zusicherungen, die genau diesen punkt betreffen (was man bei älteren häusern kaum jemals in den vertrag schreibt).

Genau das wollte ich damit sagen