Hauskauf - Soll ich es wagen?

[Specki]

Ich habe jetzt eine Weile überlegt, ob ich mein das Thema, was mich zur Zeit sehr stark umtreibt hier posten soll oder nicht. Da hier aber viele Leute mit Erfahrung sind und einige, die vielleicht schon ein ähnliches Projekt realisiert haben, möchte ich das ganze hier mal zur Diskussion stellen.

Zuerst mal die Rahmenbedingungen:
Ich: 29 Jahre, Ingenieur, seit Feb. neuer Job mit ganz gutem Gehalt
Frau: 26 Jahre, tätig bisher mit Teilzeitjob und nebenzu selbständige Modedesignerin (wirft nicht viel ab)
Kind: kommt mitte Juli

Projekt:
Zweifamilienhaus in gehobener Gegend in Bayern.
Die Gegend wird von uns favorisiert weil im Umkreis von 10 km fast die ganze Familie meiner Frau wohnt (viel Unterstützung bei Kind und soziales Netzwerk). Des Weiteren gibt es dort alles im Ort, jede Schule, Kindergarten, zig Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Vereine, etc.
Objekt ist 600m vom Bahnhof weg. Ich müsste mit dem Zug in die nächste größere Stadt zur Arbeit pendeln. Fahrtzeit einfach ca. 45-50 min incl. Fahrrad.
Sonstiger Vorteil der Lage: Sehr gute Zuganbindung in 3 Himmelsrichtungen zu drei großen Städten und direkte Autobahnanbindung. Also falls ich mal den Job wechseln müsste, sollte es mit etwas Suchen möglich sein dort wohnen zu bleiben.
Daten:
- 2 Wohnungen mit je 95 m²
- Komplett unterkellert
- Komplett begehbarer Dachstuhl (kann nicht zur separaten Wohnung ausgebaut werden, zu klein)
- Baujahr 1964
- Grundstück 1600 m²

Vermieten:
Die untere Wohnung soll an meine Schwester mit Frau und Kind vermietet werden. Sie wird hierfür Barrierefrei umgebaut, da ihre Frau im Rollstuhl sitzt.

Finanzielles:
Kaufpreis: 340.000.- (könnte noch um 10.000,- sinken mit etwas Glück, ist so niedrig, da entfernte Verwandschaft )
Zum Kaufpreis noch: Dieser ist verhältnismäßig günstig. Die Grundstückspreise in der Gegend liegen in der Regel zwischen 180,- und 220,- €/m²)
Nebenkosten: 18.700,- (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag)
Sanierungskosten: ca. 130.000,- (Bisherige Ermittlung)

Wer sich für die bisher ermittelten, teilweise noch abgeschätzten Sanierungskosten interessiert, hier die Auflistung:
Baustelleneinricht. 600 verfifiziert
Fenster 20000 Verifiziert
Kellerfenster ausb. 400 verifiziert
Außendämmung 43140 verifiziert
Haus Streichen 2000 Verifiziert, Eigenleistung
Dachdämmung 4000 Verifiziert, Eigenleistung
Kaminzug neu 1900 Verfifiziert
Kamin Putz neu 500 Verifiziert, Eigenleistung
Wasserleitungen 6000 Noch geschätzt
Abwasserleitungen 1500 Noch geschätzt
Elektrik 10000 Noch geschätzt
Haustüre 3500 verifiziert
Terassentüre 3000 verifiziert
Wand unten raus 1000 Verifiziert, Eigenleistung
Klotüre zumachen 200 Verifiziert, Eigenleistung
Bad oben 3000 Verifiziert, teilweise Eigenleistung
Bad unten 3000 Verifiziert, teilweise Eigenleistung
Heizung 8000 Noch geschätzt, Gas, Anschluss vorhanden
Heizkörper 1800 Verifiziert, teilweise Eigenleistung
Heizkörpernischen 500 Verifiziert, Eigenleistung
Böden 6000 Verifiziert, Eigenleistung
Weißeln 1500 Verifiziert, Eigenleistung
Balkon entfernen 1500 Verifiziert, Eigenleistung
Verputzarbeiten 1000 Verifiziert, Eigenleistung
Sonstiges 10000 Puffer!
Energieberater 600 Mit Bafa Zuschuss gerechnet!

5.000,- davon werden von meiner Schwester übernommen, das sind die Kosten für den Barrierefreien Umbau.

Insgesamt wird das Ganze dann wohl ca. 490.000,- kosten.
Vorhandenes Eigenkapital: 70.000,-

Somit müsste ein Kredit von 420.000,- für das Projekt aufgenommen werden. Von der Bank hab ich schonmal grünes Licht. War aber bisher erst bei einer, werde mir da noch mehr Angebote einholen, sobald ich alle Kosten zusammen habe.

Mögliche Rate von meiner Seite monatlich: 1400,-
+ Mieteinnahmen: 600 ,-

Somit könnten Jährlich ca. 24.000,- abbezahlt werden.

Ich rechne mit einem Zinssatz von insg. 1,6% (Incl. KFW Förderungen etc. schon mit eingerechnet)

Letztendlich ergibt sich dann daraus eine Tilgungsdauer von ca. 22 Jahren.

Vorteile:
- Super Lage
- Super, großes Grundstück
- Gutes und vor allem mein EIGENES Haus
- Dient als Altersvorsorge durch mietfreies Wohnen und Mieteinnahmen
- Kind(er) könnten absolut toll aufwachsen
- Könnte dort ein riesen Gemüsebeet, Obstbäume, Bienen, Grillplatz, Kinderspielplatz, etc. verwirklichen.
- Da ich das Haus verhältnismäßig günstig bekomme, im Falle des Falles bei Wiederverkauf kein großer oder garkein Verlust.
- Gute Tat für die Familie meiner Schwester, da die kaum eine ordentliche, zahlbare, barrierefreie Wohnung finden und derzeit als junge Familie in einem betreuten Wohnheim mitten unter Rentnern leben.

Nachteile:
- Erstmal sehr viel Arbeit, da ich es innerhalb eines Jahres zum Einzug fertig bekommen möchte
- 22 Jahre abzahlen und damit viel Verantwortung.
- Sehr sparsames Leben
- Wenn Job weg, muss schnellstmöglich ein neuer her, auch wenn dieser nicht so toll ist.
- Bindung an einen Job der gutes Geld bringt.

Joah, mehr fällt mir jetzt erstmal nicht ein.
Gerne dürft ihr eure Gedanken dazu schreiben und mit eurer Lebenserfahrung beitragen. Vielleicht hat der ein oder andere ja schon so ein Projekt bewältigt und kann Tipps geben oder empfehlungen.

Bin für alle Anregungen erstmal Dankbar.
Werde die nächsten Wochen die Kosten noch genauer ermitteln und mir dann überlegen ob ich es wagen soll, oder ob es vielleicht doch ne Nummer zu groß für mich ist.

Gruß
Specki

ps: Respekt an alle, die bis hier alles durchgelesen haben

[Manfred]

Die erzielte Miete kommt mir für das Immo-Preisniveau viel zu niedrig vor.
Ohne euer Einkommen zu kennen kann man ansonsten wenig zu sagen.
Für die Bank ist das in der Gegend natürlich eine einfache Kalkulation.
An Tilgung sind die eh nicht interessiert und die Zinsen kannst du zahlen.
Und wenn du die nicht mehr zahlen kannst, hohlen sie sich halt das Haus.

[christine-josefine]

Hallo Specki,

erstmal: Rate ist nicht gleich Tilgung, Zinsen fressen richtig was weg, aber ich gehe davon aus, dass richtig gerechnet wurde, nur falsch ausgedrückt
zum zweiten: 1 Haus, das von 1064 stammt steht sicher unter Denkmalschutz
drittens: es werden auf alle Fälle noch mehr Kosten auf Euch zukommen, aber wenn ich mir die Liste so ansehe, ist es wohl möglich einige Arbeiten nach hinten zu verschieben, so dass es erstmal aufs gleiche rauskommt
viertens: Babysitter in der Nähe sind nahezu unbezahlbar
Du bist 29, in 22 Jahren also 41 und immer noch ein junger Hupfer

das sind meine ersten Gedanken dazu

dann steht es vermutlich irgendwo Nähe der A9, Städte München, Augsburg, Ingolstadt?????

weiter Aspekte kommen sicher von anderen

Liebe Grüße
Christine

[Specki]

Hallo Manfred,

ja, ich könnte, wenn ich fremd vermiete etwas mehr Mieteinnahmen erzielen. Aber die Familie meiner Schwester kann maximal 800€ aufbringen im Monat. Die Nebenkosten belaufen sich, dank energetischer Sanierung und neuer Heizung vielleicht nur auf 150€, so dass ich 650€ zur verfügung hätte. Aber ich rechne mal lieber nur mit 600€.

Der Mietspiegel liegt in der Gegend bei etwa 7€ je m². Da alles top saniert und gedämmt ist, müssten also 700,- + 40,- für Garage eigentlich gehen. Das wären dann 740€. Muss dann aber auch wieder mehr Steuern berappen für die höheren Mieteinnahmen.
Mein Einkommen möchte ich hier nicht unbedingt Preis geben. Ich habe eine mögliche Belastung von 1400,- berechnet und das passt auf jeden Fall ganz gut. Da ist auch noch etwas Geld dabei, was ich zur Seite legen kann für Notfälle, Reparaturen etc.

Hallo Christine,
ich habe das Baujahr und das mit der Tilgung mal gefixt ^^
Was meinst du, was in meiner Liste fehlt? Für sowas sind natürlich die 10.000,- Sonstiges mit vorgesehen. Bin aber um alles froh, was ich im Vorfeld schon genau ermitteln kann.
Mit 41 fertig mit Abzahlen sein, das wär schön. Aber ich bin dann eher 52, bin ja schon fast 30

Die A9 triffts nicht ganz. Eher die A96. Zwei deiner aufgezählten Städte stimmen schon mal

Gruß
Specki

[christine-josefine]

okay, Du hast recht: Rechnen katholisch, setzen 6

A 96, ist ja noch besser

[Angie]

Ich würde die Rate niedriger ansetzen, bei 1.000€ von deiner Seite, du weißt nie was noch kommt. Lieber etwas länger abzahlen.

[poison ivy]

wie sieht der Immobilienmarkt in Deiner Ecke von D generell aus?

hier kommen die developer mit Bauen nicht nach,
Preise gehen hoch, der Markt ist leer,
hier kannst zZ quasi nix falsch machen mit Haus kaufen,
im Zweifelsfall wirst es problemlos wieder los

wie sieht das in Deiner Gegend aus?

[marceb]

Wenn du vermietest, kannst du steuerlich einiges in Ansatz bringen, da es ja das halbe Haus ist, auch die entsprechenden Kosten und die Zinsen.
Das wirkt sich schon vorteilhaft aus.
Du mußt aber dann auch bei Verwandschaft die ortsübliche Miete nehmen. Gibt da einen gewissen Spielraum, aber da kannst du dich ja mal bei einem
Steuerberater erkundigen.
Ich habe immer mindestens 10 % Nebenerwerbskosten gerechnet, denn es kommen immer einige Kosten dazu.

Viele Grüße
Martina

[kraut_ruebe]

ich bin grundätzlich für eigenheim (logisch bei meinem beruf), aber ne knappe halbe mille kreide würd ich mir nicht ans bein binden, auch wenn ich den einkommesunterschied zwischen meiner und deiner region berücksichtige.

abgesehen von der betragshöhe würd ich dir ans herz legen, dich nicht selber höher zu verschulden als der verkehrswert der immobilie ausmacht, für den fall dass, wenn dus verkaufen musst aus irgendnem grund, du wenigst mit nix dastehst und nicht mit nem minus.

[Tika]

Wir haben unseren Hauskredit mit einer relativ geringen monatlichen Rate und dem höchstmöglichen Sondertilgungsrecht ausgehandelt, um bei wirklich unvorhergesehenen Renovierungssachen möglichst liquide zu sein und auch mal Zeiten mit weniger Einkommen überbrücken zu können, man weiß ja nie. Das Ganze klappt natürlich nur, wenn man konsequent jeden Monat selber zurücklegt.
Ansonsten sehe ich das wie kraut_ruebe mit dem Verkehrswert. Wenn das Grundstück 1600 m²x 200,-€ =320 000,-€ wert wäre, müsste das Gebäude so wie es jetzt ist dann den Rest ausmachen...