Hausentscheidung - Lebensentscheidung

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Hallo Forum,

nachdem Roland ja nun seine Lebensentscheidung getroffen hat, möchte ich den Titel des Threads noch mal aufgreifen, allerdings mit einem Fragezeichen dahinter:

Wenn Jemand ein Haus kauft, dann schaut er sich ja nicht nur Selbiges, sondern auch das Drumherum genau an, die sog. „Lage“.
Da gibt es eine Menge Faktoren, die sich auf den künftigen Hausbewohner in verschiedener Weise auswirken, und die es zu beachten gilt. Ja, ich weiß, ist in diesem Forum schon ausführlich erörtert worden, und ich will das hier auch nicht neu aufwärmen, sondern auf einen Faktor aufmerksam machen, der sich der vorherigen Abklärung manchmal entzieht: die Zeit!
Wer eine Hausentscheidung mit einer Lebensentscheidung gleich setzt, plant für einen Zeitraum, in dem noch eine Menge passieren kann, was die Rahmenbedingungen am Wohnort u.U. dramatisch verändert.
Ich nenne hier nur mal zwei Beispiele, die ich aus eigenem Erleben kenne:

1. Eine Ortsrandlage eines landwirtschaftlich geprägten Dorfes wird durch eine Attraktivitätssteigerung des Ortes, z.B. Bau einer S-Bahn-Verbindung zum nächsten Oberzentrum, oder einem Autobahnanschluss, im Laufe der Jahre zu einer von Neubaugebieten umschlossenen Innenlage einer immer städtischer geprägten Vorortsiedlung.
Was dies für die Kosten (Anliegerbeiträge) und Nutzungsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks an diesem Ort bedeutet, kann sich jeder selbst ausmalen.

2. Gleiche Ausgangssituation, aber diesmal weit entfernt von allen Ballungsräumen, also scheinbar „wachstumsresistent“. Nun wird gerade die periphere Lage und dünne Besiedlung zur Basis einer ähnlichen Entwicklung: die Region wird als bevorzugter Standort für Windenergie ausersehen, und die kleinen Dörfer reißen sich darum, weil endlich Geld in die Kassen kommt. Landschaftsbild und Lärmproblematik interessieren nicht, wenn der Gemeindehaushalt sich verzwanzigfacht, und mit dem Geld kann man dann ja „etwas für die Gemeinde tun“, nämlich was alle Kommunalpolitiker tun, wenn sie Geld übrig haben: wachsen! Neubaugebiete, Gewerbegebiete mit der Hoffnung auf noch mehr Geld durch Baulandverkauf und Steuereinnahmen, - im Ergebnis das Gleiche wie beim ersten Beispiel.

Vor dem Hintergrund solcher Erfahrungen halte ich es für hierzulande leider eher fraglich, dass eine Hausentscheidung gleichbedeutend mit einer Lebens(länglichen)entscheidung ist.

Im Ernstfall bleiben immer wieder nur zwei Möglichkeiten: aussitzen und anpassen oder abwandern.

Meine Frage an die SV-Immobilien-Besitzer hier: wo liegt Eure individuelle Reizschwelle? Welche Entwicklung würdet Ihr tolerieren, was würde Euch vertreiben?

Gruß

frodo

[emil17]

Da Problem ist, dass man nicht allein ist in der Familie.
Ich wollte meinen Kindern nicht zumuten, so weit draussen zu wohnen, dass man Spielkameraden nur mit dem Auto besuchen kann. Also sind die Dörfer nicht in Frage gekommen, wo alles immer weniger wird (keine Schule, keine Post, kein Dorfladen, dafür pro Erwachsener mindestens ein Auto), obwohl dort die Immopreise viel günstiger sind. Vorteil: Man kann sich wenigstens finanziell gut aus der Affäre ziehen, auch wenn es schmerzt, weil der Grund mehr wert geworden ist. Und man lernt mehr interessante Leute kennen, auch aus der öden Fertighaus-Carport-Thuja-Betongrill-Zierrasen-Fraktion. Allerdings kommen auch solche, die sagen, der Hahn muss weg, und die Kuhglocken auch, und wegen dem Vieh hats überall Fliegen, und wegen meinem Garten haben sie soviel Unkraut.
Was ich nicht verstehe, ist, dass an solchen Orten viele der guten alten Zeit nachtrauern, aber hemmungslos ihr Land irgendwelchen Spekulanten verkaufen, oder selber solche der übelsten Sorte werden.
Das andere kann man vermutlich besser vermeiden, indem man sich eine Gegend aussucht, wo es nicht einmal Wind hat ...
Aber auch dort gibts Leute, die glauben, man müsse alles durch immer neue Anlässe "aufwerten" und immer neue Touristen in die entlegensten Ecken bringen.
Irgendwann wird man alt und ist auf Hilfe anderer angewiesen. Die Jungen ziehen aber alle weg, dahin, wo etwas los ist. Es wäre eine Illusion, die eigenen Kinder täten so was nicht.
Also ist das erstere, trotz allem, das geringere Übel. Aber ein Übel ist es trotzdem!

[Spottdrossel]

Frodo hat eigentlich exakt die beiden Punkte genannt, die man nicht vergessen sollte.
An das Problem Ortsrandlage/ Neubaugebiet hatte ich vorher schon gedacht, da aber die Gemeinde zuletzt 2003 mal ein Grundstück verkaufen konnte und hier mehr Wegzug als Zuzug ist, glaube ich nicht, das da was passieren könnte.
(Und den gutgemeinten Rat "verkauf doch die obere Grundstückshälfte und finanzier damit Dein Haus" vergessen wir mal ganz schnell )
Dafür hat uns jetzt die Windkraft eingeholt.
Die Fronten sind relativ klar verteilt: die "Zugereisten", die keine Ackerland haben, was sich versilbern läßt, sind dagegen, wenn mal einer der Alteingesessenen dagegen ist, dann nur, weil das Grundstück, was am meisten Kohle bringt, jemand aus dem Nachbarort gehört...
Wobei ich nicht pauschal gegen Windkraft bin, nur finde ich es bißchen seltsam, das der Vogelsbergkreis fast flächendeckend zugespargelt ist, während die Rhön oder der Taunus weiterhin ihre schöne Landschaft erhalten...
Man muß sich einfach klarmachen, das man nie alle Eventualitäten voraussehen kann.
Der Arbeitsplatz kann wechseln oder ein unerträglicher Nachbar zieht nebenan ein, und schon ist die schönste Planung hinfällig.
Ist aber vielleicht auch ganz gut so, ohne meine gruselige Nachbarin Elli wäre ich nie in dem Haus hier gelandet .

[emil17]

Der Arbeitsplatz kann wechseln oder ein unerträglicher Nachbar zieht nebenan ein, und schon ist die schönste Planung hinfällig.

Deshalb sag ich ja, ein Grundstück ist dann gross genug, wenn man ohne Feldstecher nicht erkennen kann, wer am Zaun steht ...

[Theo]

2. Gleiche Ausgangssituation, aber diesmal weit entfernt von allen Ballungsräumen, also scheinbar „wachstumsresistent“. Nun wird gerade die periphere Lage und dünne Besiedlung zur Basis einer ähnlichen Entwicklung:

3. Auch in der Pampa, aber ohne Projekte -> Verödung und schließlich Aufgabe der öffentlichen Versorgung

[kraut_ruebe]

ein kleiner überblick über den aktuellen zinsmarkt in D :

http://www.immobilienscout24.de/de/fina ... 1308693866

[roland]

Wenn Du eine verbindliche Zusage der Bank hast (verbindlich = juristisch wasserdicht), dann stell Dich auf den Standpunkt,

Das ist es ja, bei der Erstellung genau dieser ist ihnen der Fehler ja erst aufgefallen - also keine rechtliche Handhabe. Ich hab zwei Chancen: entweder ich bekomm noch etwas eigenkapital oder ich drück den Kaufpreis noch weiter. Aber der Besitzerin hatte ich schon mündlich den Preis zugesagt - da hab ich mit meiner guten Seele ein verdammt schlechtes Gewissen, da nochmals verhandeln anzufangen.
Wisst Ihr, 10000€ sind ein haufen Geld!! Aber - es ist nur Geld! Noch entspricht das der jährlichen Sparleistung, nur wegen der
Zinsseszinseszins - Verschleppung wirds zum Problem! Und, ich hab zugesagt -??

Ach ja, Frage an die Immofachleute : Ist der von der finanzierenden Bank errechnete Verkehrswert eher über- oder unterbewertet? Liegt der tatsächliche Kaufpreis eher drüber oder drunter? So rein Erfahrungsgemäss.


Zur Lage und so:
in einem habt Ihr recht, das ist maximal auf 10-15 Jahre planbar - aber die sind optimal, da das Tal total auf Bio/Weidevieh/Solardächer/Tourismus,... ausgerichtet ist. Das Grundstück selber ist eh sicher, denn die Schuttertäler haben leidvoll gelernt, das man gewisse Uferbreiten nicht bebaut. In sofern ist nur auf der Gegenüberliegenden Seite ein "zuwachsen" der Wiesen zu erwarten. Wer natürlich Weiten wie in Brandenburg als Maßstab nimmt, ist das nahe - aber hier ists doch ein guter Nachbarabstand.
Damit ist auch die Frage der Reizschwelle klar: sie schwankt extrem! Hier ist ein Grundstück von 9000m² schon ein Großgrundbesitzer - bei manchem von euch fühlt man sich da schon beengt, oder?

Roland (der heute schon wieder lachen kann, mannn ist das ein Gefühlsakt, so ein Hauskauf )

[Manfred]

Bei uns hier wird fast alles deutlich unter dem gutachterlichen Verkehrswert verkauft.
Ich frag mich immer, wieso die Verkehrswerte so hoch ausfallen, wenn sie die Realtität nicht wiederspiegeln. Aber egal...

Von welchem Betrag redest du den insgesamt (gern auch per PN)?
Das Haus scheint zwar schön, aber bestimmt nicht mehr das frischeste zu sein. Da rollt sicher noch einiges an Kosten auf dich zu, schon alleine wegen der ganzen Dämmvorschriften. Und dem Wurmbefall würde ich auch tiefer auf den Grund gehen.
Zumindest die Decken und der obere Teil des Wohnbereichs und der Scheunenteil dürften Großteils Balken/Blockbohlenkonstruktionen sein?
Die Balkenköpfe in den Decken sind siche einen Blick wert. Die sind oft feuchter als der Rest. Und wenn da mal Würmer oder Pilze drin hocken...

[kraut_ruebe]

Ach ja, Frage an die Immofachleute : Ist der von der finanzierenden Bank errechnete Verkehrswert eher über- oder unterbewertet? Liegt der tatsächliche Kaufpreis eher drüber oder drunter? So rein Erfahrungsgemäss.

normalerweise unterbewertet. die bank - wenn sie ordentlich arbeitet - wird sich nicht überhöht bestände 'einkaufen'. sollte es zum versteigerungsfall kommen kann ja niemals der wahre wert und kaum jemals die offene forderung eingebracht werden. dies verlustrisiko durch eine zu hohe vorabbewertung aufzublähen ist seit diversen geplatzten immobilienblasen eher unüblich.

[emil17]

Eine Möglichkeit ist, den jetzigen Besitzer als Kapitalgeber zu bitten, d.h. diesen einen Teil des Kaufpreises gegen Zins und Grundbuchsicherheit später fällig werden zu lassen. Auch eine Bürgschaft von Eltern usw. kann helfen.
Was die Bewertung der Substanz betrifft, so muss man zwischen Schäden (z.B. abgefaulte Balkenköpfe, gebrochene Sparren, undichtes Dach, eingestürzte Grundleitungen) und Alter unterscheiden. Feuchte Keller sind z.B. die früher übliche Bauweise gewesen.
Aber das muss man vor den Kaufpreisverhandlungen untersuchen.
Am zugesagten Kaufpreis nachträglich noch herumzuschneiden wäre unfair - Wort ist Wort. Es besteht natürlich das Risiko, dass sie an einen anderen verkauft, der das Geld gleich hat.

Bei der Bewertung spielt die persönliche Situation des Kreditnehmers auch eine Rolle, da dieser mit seinem ganzen Vermögen, nicht nur mit der Immobilie, für die Hypothek haftet. In der Schweiz haben viele Banken das Prinzip, dass bei Angestellten die Belastung durch das Haus inkl. Nebenkosten und Rückstellungen nicht mehr als 1/3 des Einkommens betragen darf. Kinder geben selbstverständlich Abzug.
D.h. unsicheres Einkommen - was immer die Bank darunter versteht, z.B. bei Doppelverdienern die Frau, die könnte ja ein Kind kriegen wollen und finanziell zur Zusatzlast werden - senkt das Limit, während ein höherer Beamter mit Festanstellung eher mehr bekommen wird. 1)
Was die Verkehrswertschätzung angeht, so stellt sich auch die Frage, was genau berechnet wird. Geht es nach Schema F, dann sind Bauten mit mehr als 50 Jahren Alter auf Null abgeschrieben, d.h. die Beleihungsgrenze ist dann Landpreis minus Abbruchkosten.
Man muss sich halt die Bank suchen, die bereit ist, sich überhaupt näher mit solchen Objekten zu befassen.
Ich wurde auch als weltfremder Spinner aufgefasst (man ist nett und sagts nicht so), als ich in ein solches Objekt investiert habe. Ein Bauunternehmer an Ort sagte es mir dann direkt: "Rupf doch das Gelotter ab und bau neu, dann haste zu gleichen Kosten wenigstens zeitgemässen Komfort". Der Einwand, man liebe solche Bauten, wird dann beantwortet mit "Mir kanns egal sein, ist ja nicht mein Geld ..."

Das Verlustrisiko durch eine zu hohe Vorabbewertung aufzublähen ist seit diversen geplatzten Immobilienblasen eher unüblich.

Das stossende daran ist, dass die letzte Finanzkrise durch die Gier der Banken verschuldet wurde - die haben ja massiv in Immobilien in den USA investiert, ohne die als Sicherheit fungierenden Objekte und die Bonität deren Besitzer überhaupt auch nur selbst anzuschauen. Nun müssens die Kleinkunden im eigenen Land ausbaden. Wenn du wirklich Geld brauchst, ist eine Bank das Letzte, was hilft.

Sinnvoll wären z.B. Vorzugszinsen und höhere Beleihungsgrenzen, wenn sich der Besitzer verpflichtet (Grundbucheintrag), solche Liegenschaften während einer langen Frist (20 Jahre) nicht weiterzuveräussern. Wer dann trotzdem einsteigt, meint es offenbar ernst.

Nicht verzagen, das wird schon!

1) Leider, aus Sicht der Bank, sind Fragen wie "Wollen Sie Kinder?" oder gar "Sind Sie oder ist ihre Frau schon schwanger" auch bei Finanzberatungen unzulässig. Hier sollte man im eigenen Interesse kräftig lügen.