Selbstversorgerimmobilien

[Manfred]

Ein Schmuckkästchen nahe der Elbmündung:
http://www.immonet.de/angebot/24535755

[quorine]

Kann mir jemand erläutern, wie das mit diesen Billig-Immobilien im deutschen Osten ist?
Nicht nur auf der 500€- Seite sondern auch sonst hört man immer mal wieder, dass ganze Häuser für ´nen appel und ´n ei verkauft werden. Ist das so dermaßen Pampa dort, dass keiner hin will?
Wie ergeben sich diese Preise?
Hab neulich was von 10.000€ für eine DHH eine Autostunde von Hamburg gehört!! Wer verkauft denn um diesen Preis?
Wenn ich so eine Immobilie ersteigere und dann vermiete, müsste das doch eine richtig nette Rendite sein?

[Manfred]

Die Rechnung ist bei Immobilien in schlechtem Zustand in der Regel ganz einfach:
Verkehrswert = Grundstückswert minus Abriss- und Entsorgungskosten
In den Landflucht-Gegenden kommt da halt oft ein sehr kleiner oder sogar deutlich negativer Wert raus.

Als Käufer kann man da einen guten Schnitt machen, wenn man das Objekt dauerhaft selbst nutzen will und die Bausubstanz halbwegs OK ist und man viel Eigenleistung bringen will und vor allem kann.
Dann kommt man sehr günstig zu einer Immobilie, die man für vergleichbares Geld niemals neu bauen könnte.

Man kann sich aber auch gewaltig in die Scheiße setzen, z.B. wenn man sich ein viel zu großes Gebäude auf wenig Grundstück anschafft, dann bei der Sanierung irgendwo auf halbem Weg mangels Geld oder Motivation oder Können stecken bleibt und dann das Ding wieder für lau abstoßen muss oder es gar nicht mehr los wird.
Der wilde Osten ist voll mit solchen halbsanierten Ruinen, durch die Menschen ihr ganzes Erspartes und evtl. auch noch ihren Lebenspartner verloren haben.

Darum sollte man eine realistische Einschätzung der eigenen Fähigkeiten und Finanzen haben, bevor man sich auf so ein Objekt einlässt.

[centauri]

Hallo hier im forum erst mal.
Ist ja nicht so das man da sofort einziehen kann.
Also muss noch renoviert werden bevor man es vermieten kann.
Und wenn man janz weit draußen wohnt ist das für den einen kein Problem.
Für den anderen geht das gar nicht.
Also kommt es ganz auf die Leute an.
Ne Stunde zur Arbeit kann da schon mal sein.
Aber die kann man auch in der Stadt mit Straßenbahn fahren auch verbringen.

[Oli]

Hab neulich was von 10.000€ für eine DHH eine Autostunde von Hamburg gehört!! Wer verkauft denn um diesen Preis?
Wenn ich so eine Immobilie ersteigere und dann vermiete, müsste das doch eine richtig nette Rendite sein?

Jo, Stunde von HH kommt hin.
Ein Freund meines Mannes hat neulich auch wieder für weit unter 10000 ein freistehendes EFH hier gekauft.
Wenn man in etwa weiss, was auf einen zukommt, die Preise kennt und entsprechend bereit ist, seine Freizeit nach Feierabend zu investieren kann das 'ne gute Sache sein.
Nach wenigen Monaten Arbeit kommen da wieder 2 Parteien Mieter rein. Fertig.

Aber weder ist der Hausbock von alleine verschwunden, noch hat sich das Dach selbst gedeckt. Das ist schon mit Arbeit und Materialkosten verbunden.

[emil17]

Zu dem, was Manfred schreibt, kommt noch folgendes:
Bei einer Renovation hast du noch weniger Planungs- und Kostensicherheit als beim Neubau und am Schluss doch nur eine alte Kiste, mit Raumaufteilungen und einer Architektur, die für die Mehrzahl der potentiellen Kunden nicht der Wunschtraum sind. Will man ein altes Gebäude bezüglich Komfort (Schallschutz, Fenstergrösse, Heizung, Raumaufteilung usw.) auf modernes Niveau bringen, dann ist weg und neu die günstigere Variante. Das übliche Zeug (Nasse Wände, tragende Balken dahin, Wurm im Dachgebälk, dazu Heizung, Fenster, Elektrisch, Gas, Wasser, Abwasser neu) kostet schon viel und dann hat man eigentlich immer noch nur die Substanz.
Zusätzlich zu diesen Tatsachen kommt, dass die Wohnbevölkerung immer mehr in Städte zieht.
Die Mindestgrösse eines überlebensfähigen Hofes in der Landwirtschaft nimmt auch immer zu - da werden Gebäude im Aussenbereich frei, deren Unterhalt sich nicht lohnt. Bei Sanierungsstau und niedrigem Mietzinsniveau, da Landfluchtgebiet, steht es dann eben leer und geht kaputt.
In den Vororten und Speckgürteln wird alles von Immospekulanten aufgekauft, wenn sich irgend eine Rendite rausholen lässt. Weit weg von allem findet man wenige Neubauten, meist von Leuten mit Bindung und Arbeitsplatz am Ort und ererbtem Grund, und daneben verrotten die Sachen.
Was bleibt, sind ein paar Verrückte, die alles selber machen und dann jahre- oder jahrzehntelang an ihrere Bude herumfrickeln, weil sie das als Gewinn und nicht als Verlust von Lebenszeit empfinden.
Viele Gebäude im fernen Osten der BRD sind allerdings wirklich Totalschäden - die noch vorhandene Substanz muss den Aufwand lohnen, was bei lieblosen Bauten eben oft nicht der Fall ist.
Das meiste von dem was man z.B. bei diia.de für ein paar hundert Euros ersteigern kann, würde ich nicht mal geschenkt wollen.

[quorine]

Danke centauri, ich werde mich gleich auch noch vorstellen!

Wenn ich denke was hierzulande Immobilien so kosten, die auch sanierungsbedarf haben, dann klingt das wirklich nach Schnäppchen. Und wenn man dann nur eine Autostunde von Großstädten weg ist, dann kann das ja nicht so ungünstig als Lage sein
Sind die Mieten denn dann auch so nieder angesiedelt oder ist es eher so, dass man da gar nicht recht Mieter findet, eben weil LAndflucht?

[Oli]

Das kommt wohl drauf an. Der beschriebene Mensch findet Mieter noch bevor die Hütte bezugsfertig ist, normale Miethöhe für hiesige Verhältnisse.
Das eigentlich interessante ist in dem Fall wohl, dass die eigene Arbeitszeit bei hoher Eigenleistung unversteuert eingebracht werden kann.
Aber klar, die Zeit gibt dir keiner wieder. Wobei doch, vielleicht klappt es bei ihm wie geplant, er hat die Hütten nach der Hälfte der normalen Zeit abbezahlt und geht mit 45 in Rente.

[Rostocker]

Der beschriebene Mensch findet Mieter noch bevor die Hütte bezugsfertig ist, normale Miethöhe für hiesige Verhältnisse ... vielleicht klappt es bei ihm wie geplant, er hat die Hütten nach der Hälfte der normalen Zeit abbezahlt und geht mit 45 in Rente.

Das hört sich so nach dem "Stein der Weisen" an. Aber man muss schon Bock drauf haben, auch die Schattenseiten zu ertragen: Die finanziellen Investitionen sind für Nicht-Fachleute der Baubranche doch schon beträchtlich, auch wenn man einen kennt der einen kennt... Auch muss man Bock auf das monatliche kontrollieren der Mieteinkünfte und die jährliche Steuererklärung haben. Auf die jährliche Nebenkostenabrechnung, die Auseinandersetzung mit Mietern, die aus irgendwelchen Gründen plötzlich keine Miete mehr zahlen, Verhandlungen mit der Bank nach den ersten zehn Jahren Zinsbindung usw. und soziale Hängematte ist ab da sowieso gestrichen: Einkünfte aus Vermietung werden bei ALG2 (oder wie das momentan heißt) als Einkommen gewertet. Wird man also längere Zeit arbeitslos, lebt man plötzlich von den Mieteinnamen, mit denen man eigentlich die Immobilie abzahlen wollte. Über diese und weitere Risiken sollte man sich im Klaren sein! Trotzdem halte ich persönlich es für lohnenswert, in "Betongold" zu investieren.
Pssst: Kleine Wohnungen in Uni-Städten sind super, da ist die Rendite am höchsten und man kriegt jedes Mausloch vermietet

Das eigentlich interessante ist in dem Fall wohl, dass die eigene Arbeitszeit bei hoher Eigenleistung unversteuert eingebracht werden kann.

Das ist ja bei der Selbstversorgung überhaupt das Interessanteste (aus monetärer Sicht) dass man einen Haufen Steuern - nicht spart, sondern - gar nicht erst zahlt!

[emil17]

Das ist ja bei der Selbstversorgung überhaupt das Interessanteste (aus monetärer Sicht) dass man einen Haufen Steuern - nicht spart, sondern - gar nicht erst zahlt!

Den Trick hast du aber den Multimillionären abgeschaut, die wissen am besten wie das geht.